央行放大招！实体经济降息可以，房贷？不可以！

作者｜局姐  

来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）

今天傍晚五点，央妈继周六加班宣布“改革式降息”之后，对普通人影响最大的“遗留问题”——房贷新规又在周日正式出炉了！

央行的全文很简洁，可以直接贴：

文件很长，干货很多，先划个大概的重点：

1、时间是从2019年10月8日开始，之前的房贷按照旧的利率方案实行。

2、新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

3、加点数值合同期限内固定不变。

4、定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率和商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

5、人民银行的省一级分支机构可以“因城施策”，定本省房贷的加点下限。

6、在申请房贷的时候，可以选择固定利率或者浮动利率。浮动利率周期最短为1年。按照调整前一个月的LPR进行调整，具体细节看合同。

7、公积金政策暂不调整。

如果你不懂什么是LPR，可以参阅局姐之前写的《“降息了！楼市除外…”和被迫“出走”的华夏幸福》。

那么，从今天开始，贷款利率会有怎样的变化？贷款难度会更大吗？已经在还的房贷可以少还点钱吗？对于未来楼市会有怎样的影响？

简单说说你最关心的这些问题。

问题一：改革之后，房贷利率怎么计算？

房贷利率=LPR+加点数值。

其中，LPR报价频率是每个月一次，也就是说，房贷的基准利率每个月都有一次变动的机会。

目前，LPR有1年期和5年期以上两个品种。分别对应1年期和5年期以上的房贷利率基准。

嗯，对绝大部分人来说，5年期以上的品种比较有实际参考意义。

而点数是什么呢？央妈解释说，是“由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定的。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。”

大概意思是，加点是根据你的情况，由银行和你，在签订房贷合同的时候，单独协定的。给你确认的加点是10个bp，整个还贷期间都是10个bp，如果是30个bp，也就一直保持30个bp。

所有的点数，都是“加上去”的，没有看到减的情况，所以，房贷利率再也没有“打折”的说法了。

统统都会等于，或者高于LPR的值。

问题二：改革之后，房贷利率会涨还是降呢？

老实说，不能百分之百确定。因为改革之后，房贷就变成一个完全动态的数字了。

第一个变数是LPR。

当下，我们的五年期房贷的基准利率是4.9%。

在刚刚过去的8月20日，5年期LPR报价是4.85%。比起基准利率4.9%要稍微低5个基点。

房贷改革从2019年10月8日开始实施。假设10月份的时候，5年LPR还是4.85%，那么——

首套房贷如果不加点，那么会比基准利率低5个基点。

二套房贷至少加60个基点，那就是4.85%+0.6%=5.45%，二套房贷至少是基准利率上浮11%。

当下，很多地区的首套房贷都要上浮5%以上，二套房贷上浮20%-30%，所以，局姐看到很多解读在说，改革之后房贷利率会下降。

严重误读啊！

LPR是每个月都会变的！

LPR是由新组建的18家报价银行，以中期借贷便利（MLF）为基础加点生成各自的LPR报价，所以，利率的高低调整，本身就是银行定的。

第二个变数，是“因城施策”的加点。

简而言之，如果你所在区域的楼市过热，可能加点会比较高，如果你所在的区域楼市冷清，为了防止房价下跌，加点可能会低一些。

有没有哪个省会完全不加点？局姐觉得，在“房住不炒”定调下，很难。

而且，省里定的是下限。银行自己也是盈利机构，给实体经济的利息低了，总需要在什么地方补回来吧？房贷还可以往上加点，你加不加？

所以，总的来说，初始的房贷利率大概率和当下房贷差不多，明显下降的可能性很小。未来LPR下行将是大概率事件，但房贷会不会有下行空间？局姐是比较悲观的。

问题三：改革对未来的楼市有什么影响？

先说观点，整体偏利空。

从宏观上来看，这个房贷改革的核心，主要在于“加点”。

以前，在中国的利率体系中，存在着受管制的存贷款利率和已完全市场化的回购利率两种利率体系，被称为“利率双轨制”。LPR的出现，是为了打破双轨制，实行利率并轨，让实体经济的融资成本降下来。

LPR的价格是动态的，但无论它是多少，实体经济可以直接用LPR的利率，房贷利率必须“因城施策”地“加点”。

二套房和商业用房，比首套房加得更多，于是，就避免了低成本的资金流向房地产，尤其是，用来炒房。

当然，有点误伤刚改。

总之，这个“补丁”，从长效机制的层面，规避了利用房地产进行短期经济刺激的可能。

在经济下行压力和全球降息的大环境下，房地产这个行业的资金成本可能会跟随LPR下滑，但是横向来看，不太可能再分享到大放水的红利了。

下半年，房企还是老老实实降价出货比较实在。毕竟上半年，大家卖楼的表现也是在是一般般啊！

当然了，以往经常会出现其他领域的低息资金“套马甲”流入房地产，未来会有吗？那就看监管层的决心有多大了。

问题四：最近想买房，需要赶在10月8日之前买吗？

真的很难判断。

从贷款的角度来看，10月以后，各地的贷款利率会进一步分化。

当下楼市比较热的地区，10月以后，利率大概率上升。当下楼市比较凉的地区，利率会和现在类似，或者微降。

所以，如果当下利率比较低的地区，比如上海，首套房利率还有95折的，应该是尽早买更划算，如果是基准利率上浮比较大的地区，那就未必了。

短期内，LPR大概率会下降，但是，因为改革之后房贷变成了动态过程，所以要在二三十年的时间里，判断用现在的房贷比较划算还是改革后的房贷比较划算，很难。

还有一个区别，10月份以后买房，房贷利率也可以选择“定价周期”了。

央妈是这样说的：

可以选择一年或者几年重新定一次房贷利率，也可以选择合同期限内都不调整，这个就看买房时你对LPR走势的判断了。

闭眼买房赚钱的时代已经过去。从此以后，房地产投资，越来越成为一个技术活了。

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